Questa è la bozza della delibera alla quale stiamo lavorando. E' un documento aperto, scritto in partenza dal Pd, sul quale abbiamo chiesto a tutti i gruppi (anche quelli di maggioranza, ovviamente), di contribuire. L'obiettivo, se ci saranno le condizioni politiche a seguito degli interventi del centrodestra, è un voto unanime la prossima settimana.
Si tratta, come potete leggere, di un documento analitico articolato che contiene anche una serie di proposte operative. Mancano ancora alcuni passaggi, come la mia proposta di consentire la costruzione dei cosiddetti denti edilizi, ossia i vuoti di quota tra una costruzione e l'altra che producono come effetto visivo l'interruzione della continuità delle facciate. Mancano anche alcune riflessioni sulla mobilità pubblica e privata nel centro storico.
Buona lettura, sperando gradiate.
Claudio Cugusi - componente della commissione urbanistica di Cagliari
risanamento del Centro Storico e sviluppo urbanistico di Cagliari
1) Nell’ultimo decennio gli abitanti di Cagliari sono passati da 180.000 a 160.000, con una perdita media di 2.000 abitanti all’anno. L’aspetto paradossale è che questa costante riduzione di abitanti si verifica a fronte di uno sviluppo edilizio che non ha conosciuto sosta: insomma più si costruiscono nuove abitazioni e più diminuisce il numero degli abitanti di Cagliari.
Tutto ciò mentre il PUC di Cagliari prevede la possibilità di realizzare volumetrie per l’insediamento di altri 50.000 abitanti. E’, questo, un fenomeno tipico di tutte le grandi città che vedono diminuire i loro abitanti mentre crescono gli abitanti complessivi delle aree urbana.
Si tratta di una degenerazione nello sviluppo delle grandi città, con una rincorsa verso l’alto dei prezzi degli immobili che rende inaccessibile l’accesso agli stessi da parte dei cittadini che vogliono formarsi una nuova famiglia obbligandoli a trasferirsi nei paesi dell’hinterland.
E’ un fenomeno che ha a che fare più con la finanza che con l’urbanistica e non è un caso che, alla base della più grande crisi economica dal 1929 ad oggi, sia stata la bolla speculativa che si è determinata nel mercato immobiliare.
Si sta affermando in tutto il mondo, a partire dagli USA, l’esigenza di invertire un processo di sperpero di risorse finanziarie e del territorio che ha portato a valorizzare la rendita fondiaria, a creare una rincorsa dei prezzi, a tenere un alto numero di abitazioni sfitte.
2) Invertire questo processo significa, a Cagliari come nel resto del paese, affrontare il nodo della rendita fondiaria che è alla base della speculazione sulle aree fabbricabili e che gioca in questo contesto un ruolo decisivo in grado di condizionare pesantemente linee di sviluppo, prezzi degli immobili, scelte urbanistiche, la stessa caratterizzazione sociale e antropologica della città.
Da qui l’importanza di una significativa ripresa di investimenti pubblici nel campo dell’edilizia residenziale e di soluzioni che incentivino la cooperazione, ma anche scelte politiche, amministrative e di pianificazione urbanistica che pongano un freno all’uso del territorio che in Italia ha raggiunto livelli assolutamente inaccettabili e superiori a qualunque altro paese esuropeo.
Il confronto sul piano casa sarà la prima fondamentale scadenza per avviare una seria riflessione su tale materia e per rilanciare una efficace politica sulla casa che definisca alcune coordinate fondamentali:
• attivazione di significative risorse finanziarie per costruire case popolari e ristrutturare radicalmente gli edifici ERP le cui condizioni versano spesso in condizioni disastrose;
• realizzazione dei piani di zona con accordi di programma che coinvolgano anche i privati e favoriscano tipologie abitative diversificate con particolare riferimento ad abitazioni di tipo sociale;
• attivazione di misure fiscali per incentivare gli affitti delle case vuote, favorire le ristrutturazioni, contribuire a fare emergere il fenomeno degli affitti in nero.
Si pensi ai costi per l’uso del suolo pubblico per le ristrutturazioni che potrebbero essere drasticamente ridimensionati - o addirittura eliminati in certe zone o per certe tipologie abitative - o all’ICI la cui percentuale di pagamento dovrebbe essere strettamente ancorata all’uso (se l’abitazione è affittata o sfitta etc.)
E’ evidente però che o ci sarà un forte intervento pubblico, in termini di risorse finanziarie e di pianificazione urbanistica e dell’uso del suolo, oppure la rendita fondiaria è destinata ad essere il principale fattore di pianificazione dello sviluppo della città, con tutto ciò che ne consegue in termini di rincorsa dei prezzi, abbandono della città, modifica sociale ed economica della stessa.
3) nell’ultimo “Censimento della popolazione e delle abitazioni” del Comune di Cagliari risulta che nella nostra città vi sono circa 5.000 case non abitate su 70.000 (oltre il 7%); se limitiamo la ricerca al solo centro storico la percentuale di abitazioni non abitate passa dal 7% a circa il 15%.
E’ del tutto evidente che nel centro storico alla fisiologica presenza di abitazioni sfitte (spesso si tratta di fisiologia speculativa…), si aggiungono le abitazioni inagibili a causa del grave deterioramento strutturale in cui versano.
Da qui si debba partire per affrontare seriamente qualunque ragionamento sullo sviluppo urbanistico della città ed in particolare sul centro storico, evitando di concepire il piano sul centro storico come puro riempimento dei vuoti che via via si sono creati nel tempo.
Al contrario il risanamento del Centro Storico deve diventare una delle grandi priorità per la città nell’obiettivo di invertire il processo ultradecennale che ha visto procedere di pari passo lo spopolamento dei quartieri storici, l’invecchiamento della popolazione residente, il progressivo degrado dei quartieri, l’abbandono dei servizi, la chiusura di moltissime attività artigiane e commerciali.
Cagliari non può permettersi di avere nel Centro Storico un numero così elevato di case disabitate, fortemente degradate, spesso inagibili, dove il degrado genera altro degrado. In questo contesto i vuoti del centro storico assumono un valore strategico se rimangono tali e vengono utilizzati per creare le connessioni fra un quartiere e l’altro, per le necessarie dotazioni di verde, per creare i parcheggi per i residenti, essendo questa la condizione necessaria per la progressiva pedonalizzazione dei quartieri storici.
Si pensi al ruolo strategico che potrebbe svolgere l’area fra Via San Saturnino e Via Tristani, oppure si pensi ai vuoti causati dai bombardamenti del ‘43 che dopo 50 anni sono diventati il simbolo dell’incuria e del degrado.
A questo proposito bisogna avere la consapevolezza di superare una storica inadeguatezza delle classi dirigenti cagliaritane, nelle sue diverse espressioni, che hanno lasciato degradare il centro storico piuttosto che assumersi la responsabilità – con tutte le conseguenze e i rischi che ciò comporta – di avviare progetti di risanamento su cui chiamare a confronto la comunità cittadina.
4) Dovrebbe essere diffusa nel dibattito politico la consapevolezza che il futuro del Centro Storico di Cagliari non riguardi solo i suoi abitanti, ma l’identità della città, la sua storia, il suo sentirsi comunità.
Lo stesso ruolo di Cagliari nel Mediterraneo non è un fatto puramente geografico ma legato alla sua storia e alla sua cultura ed è importante - nel momento in cui l’Unione Europea individua nelle aree urbane uno dei grandi fattori di sviluppo - che le classi dirigenti cagliaritane facciano del risanamento del Centro Storico una delle grandi priorità di un piano strategico in grado di dare un forte slancio allo sviluppo della città e della regione.
L’esperienza sin qui maturata ha dimostrato che il risanamento del centro storico non può essere attuato attraverso le scelte individuali dei singoli proprietari che dovrebbero predisporre il progetto, avviare le pratiche amministrative, confrontarsi con gli uffici, aspettare la risposta del Comune e della Regione, ricercare le risorse finanziarie necessarie (sempreché abbiano accesso al credito…) etc..
E’ necessario un grande progetto complessivo di cui il Comune sia il soggetto principale e che si basi su un monitoraggio sistematico di tutte le abitazioni, disabitate e no, che necessitano di ristrutturazioni, determinandone il livello di impegno finanziario e progettuale. Monitoraggio che in parte è già stato effettuato dagli uffici e che rappresenta un fondamentale punto di partenza.
Un progetto che preveda adeguati strumenti giuridici e finanziari che rendano possibili le ristrutturazioni delle abitazioni del Centro Storico di proprietà dei privati (rifacimento facciate, consolidamenti, ma anche vere e proprie ricostruzioni), lasciando però al Comune, o a una specifica agenzia comunale, l’onere e la responsabilità di trovare le necessarie risorse finanziarie e definire tutti gli aspetti amministrativi e progettuali.
Potrebbero essere valutate anche forme di comodato che mettano in capo all’Agenzia tutti i costi di progettazione, di ristrutturazione e di contrattazione con le banche e che consentano all’Agenzia stessa la disponibilità dell’abitazione per un certo numero di anni per il rientro parziale dei costi.
Con questa soluzione giuridica l’Agenzia – attraverso forme concordate che diano le garanzie necessarie ai proprietari – potrebbe gestire l’affitto degli immobili sfitti per attuare una politica verso studenti, giovani copie etc. Per le case abitate, sarebbe direttamente a carico del proprietario il pagamento all’Agenzia della quota di spettanza per il periodo necessario.
Questa ipotesi potrebbe essere approfondita anche in riferimento a locali da adibire ad attività artigiane e di piccolo commercio in considerazione del gran numero di sottani (ma non solo) fatiscenti esistenti nei quartieri storici e del fatto che le difficoltà maggiori per l’avvio di nuove attività economiche sono legate proprio ai costi per la disponibilità dei locali.
E’ chiaro che ricreare un tessuto economico e produttivo compatibile con il centro storico è una delle condizioni per il suo recupero: pensiamo ad attività artigiane e commerciali tradizionali ma anche attività d’arte, di cultura, di studio, di ricerca. Per non parlare dei servizi tradizionali di cui il centro storico è stato totalmente privato negli anni e che ha contribuito al suo spopolamento e alle sue modificazioni sociali.
Un progetto per il Centro Storico che si ponga questi obiettivi non può che essere attuato con un grande coinvolgimento degli abitanti e dei proprietari delle abitazioni. Così come può essere attuato solo con un accordo di programma tra grandi istituzioni pubbliche, Regione, Comune e Provincia, con banche, Università, Fondazioni, privati.
Si tratta di ipotesi da verificare sul piano giuridico, finanziario e delle risorse disponibili anche a livello regionale e comunitario; ma è altrettanto evidente che può avere successo solo un grande progetto fortemente condiviso ai diversi livelli istituzionali, in grado di mobilitare risorse private e di coinvolgere gli abitanti dei quartieri storici.
La Circoscrizione Centro Storico sarebbe chiamata a svolgere un ruolo decisivo non solo nella motivazione e nel coinvolgimento degli abitanti ma anche in alcuni fondamentali aspetti gestionali del progetto.
5) In questo contesto, senza escludere altri progetti di campus universitari, sarebbe una soluzione di enorme rilevanza se - anche con acquisizioni o permute - si determinasse una sorta di casa dello studente diffusa nel Centro Storico, con centinaia di giovani che tornano a studiare là dove storicamente è stato il cuore dell’Università.
Così pure sarebbe importante se alcuni istituti di scuola media superiore, pensiamo al liceo artistico, tornassero ad operare laddove è il loro ambiente più naturale, favorendo il ricrearsi quella rete di relazioni fra generazioni e fra professioni.
Anche l’utilizzo di importanti edifici di valore storico ed artistico in via di dismissione da parte dello stato o di altri soggetti pubblici, non deve essere frutto di scelte contingenti ed estemporanee per ciascuno di essi, ma deve avvenire in un quadro complessivo di coerenza nel rispetto di ciò che tali edifici hanno rappresentato e rappresentano nella memoria della città.
Cagliari ha tutte le carte per essere una città viva, colta, attrattiva non solo per i giovani sardi ma anche per i giovani di molti paesi del Mediterraneo che possono guardare alla nostra città come ad una porta dell’occidente che in qualche modo gli è più affine.
La rivitalizzazione del Centro Storico non è solo un obiettivo di riequilibrio demografico interno alla città e all’area urbana, è la condizione per fare rivivere i quartieri, ricostituire il tessuto economico e sociale, dare un contributo decisivo al rilancio del ruolo economico e sociale di Cagliari e dell’area vasta.
Riteniamo che vi siano tutte le condizioni per la realizzazione di un Progetto che metta insieme, una volta tanto in modo virtuoso la finanza e l’urbanistica.
